Muchos inversionistas alrededor del mundo no solo buscan a la Riviera Maya para invertir en una propiedad vacacional, sino para tomar ventaja de la alta demanda y afluencia de nuevos turistas que llegan al destino (sin olvidar el alto porcentaje de repetidores) durante todo el año, mas de 13.5 millones de visitantes en el estado de Quintana Roo, según los Indicadores Turísticos del cierra de año 2021 de la SEDETUR (Secretaría de Turismo y que puedes ver haciendo clic aquí), con el fin de disfrutar los cientos de atractivos turísticos que ofrece la región y al mismo tiempo, entrar en el negocio de las rentas vacacionales, abriendo un abanico de interesantes oportunidades: Invertir, vacacionar, incrementar el patrimonio, rentar y generar ingresos.

Esta opción ha tenido un auge desde el 2008 gracias al nacimiento de plataformas como Airbnb, VRBO, etc. haciendo que cualquier propietario pueda poner en renta su inmueble sin importar el tipo de propiedad (departamento, casa, hostal, townhouse, etc.) y comenzar a obtener ingresos.

Pero a todo esto ¿Cómo funcionan las rentas vacacionales? y ¿Cómo se puede generar el máximo ingreso?

El anfitrión:

Es el encargado de mantener el lugar en buenas condiciones, ofrecer servicios de limpieza y mantenimiento a la propiedad, en algunos casos incluyen el desayuno.

El anfitrión puede o no recibir personalmente a sus inquilinos, puede dejar la llave en algún lugar estratégico o dar acceso al inmueble a través de un sistema automatizado de apertura por código (Chapa electrónica, huella digital) o bien, hacerlo a través de un tercero (Coanfitrión), que puede ser una persona que se dedique a las rentas vacacionales o, una empresa de administración de propiedades que cuente con un sistema integral una y estructura más grande; con servicios de atención al huésped, servicios de transportación, concierge, etc. y al mismo tiempo ofrecer servicios al anfitrión como: pago de predial, pago de servicios, seguros, etc. (además de los servicios comunes que ofrecen estas empresas como: servicios de administración, mantenimiento, limpieza, logística, marketing y uso de plataformas como Airbnb).

El anfitrión tiene el control total del inmueble así como la toma de decisiones, por ejemplo, él decide la disponibilidad de su propiedad en cuanto a fechas, horarios y espacios, esto quiere decir que puede rentarlo los días y/o temporadas que quiera, recibir a los huéspedes en los horarios que prefiera e incluso optar por rentar toda lo propiedad o restringir los espacios a sólo una habitación y/o limitar el uso de áreas comunes.

Sin embargo, el anfitrión puede optar por contratar a una empresa de administración de propiedades, y algunas de estas tienen como objetivo generar el máximo retorno de inversión a través de las rentas vacacionales, por lo que puede limitar al anfitrión del control, uso y disponibilidad, en general, existen pocas empresas que limitan al anfitrión a usar su propiedad sólo 15 días al año con el fin de sacar el máximo provecho a las rentas vacacionales y dar un mayor ROI (Retorno de inversión) a las inversionistas, no obstante, la gran mayoría de empresas condo-hoteleras, no limitan el control, uso y disponibilidad al anfitrión (dejando en claro al inversionista que su retorno de inversión será menor), la ventaja es que el dueño puede usar y disponer de su propiedad por periodos más largos (como es el caso de los expatriados de todo el mundo, en su mayoría de U.S.A. y Canadá).

Finalmente, el anfitrión puede decidir de forma previa si aprueba o no la solicitud de huéspedes en base a su calificación en la plataforma utilizada, mensajes, correos y/o chats que puedan intercambiar antes de cerrar algún acuerdo.

Administración:

Implica el control de tarifas, mantenimiento, limpieza, servicio al huésped, marketing y publicidad, pagos de servicios, administración y logística general de la propiedad, incluso, algunas empresas de administración condo-hotelera (en la Riviera Maya) tienen acuerdos con clubes de playa para que sus inquilinos tengan un lugar garantizado y disfruten de las playas Caribeñas.

En la Riviera Maya, así como en muchos lugares del mundo las propiedades pueden ser administradas personalmente por el dueño o a través de una empresa dedicada al servicio de rentas vacacionales, quitándole al dueño bastantes dolores de cabeza y estrés, sobre todo dándole más tiempo para otros asuntos importantes. 

Y justamente esta opción hace la diferencia entre un inversionista y una persona dueña de una propiedad de rentas vacacionales que personalmente lleva la administración de su propiedad. ¿Por qué?

Porque el anfitrión que lleva personalmente la administración de la propiedad dedica su tiempo y energía en tareas rutinarias, mientras que el inversionista dedica ese tiempo y energía para educarse y saber donde volver a invertir. 

Sin embargo, en este último caso hay una pequeña diferencia a favor del anfitrión que lleva personalmente la administración del lugar, su ROI (retorno de inversión) es ligeramente mayor (En número generales, en la Riviera Maya el ROI anual va del 8% al 10% con una empresa de administración de propiedades, del otro lado de la moneda, sin empresa condo-hotelera el ROI anual va del 10% al 12%). Son 2 perfiles de inversionista distintos, uno no es mejor que el otro todo depende de tus objetivos ¿Eres inversionista o te dedicas al negocio de las rentas vacacionales? No hay respuestas malas.

Por lo general en la Riviera Maya las comisiones que cobran las empresas de administración condo-hotelera van de un 20% a un 35% de los ingresos brutos, a cambio, se encargan de la gestión y organización de la propiedad para que ésta se ocupe el mayor tiempo posible o el tiempo que el dueño disponga, de promocionar y publicar la propiedad en canales y plataformas como Airbnb, incluso, estas empresas se pueden hacer cargo de realizar pagos inherentes de la propiedad (agua, luz, gas, internet, T.V. etc).

Cuando se trabaja desde una plataforma como Airbnb o VRBO el anfitrión recibe el pago cuando llegan los huéspedes, y se hace a través de una transferencia bancaria, depósito directo o Paypal, por lo que el anfitrión casi no trata directamente con dinero. 

Cuando la administración es a través de una compañía de rentas vacacionales, el anfitrión recibe mensualmente sus ganancias a través de transferencia bancaria o depósito junto con un reporte detallado de lo que pasó en su propiedad ese mes (tarifas aplicadas, noches ocupadas, número de inquilinos, disponibilidad para los próximos 6 meses, etc).

En este caso último caso (contratar una empresa que administre la propiedad), el dueño recibe sus ingresos netos por rentas vacacionales, en cambio, cuando la administración es personal, después de que plataformas como Airbnb transfieren las ganancias al dueño, estos ingresos son brutos, el dueño todavía tiene que hacer pagos de servicios (agua, luz, gas, internet, T.V. mantenimiento, servicios de limpieza, predial, etc).

Entonces ¿Cómo escoger a la mejor empresa de administración de propiedad?

Todo depende, si quieres maximizar tus ganancias o quieres una combinación entre usar la propiedad en periodos largos y rentarla cuando no la uses.

Las mejores empresas de administración de propiedades que mejores retornos de inversión generan, son las que no se limitan a publicar la propiedad en Airbnb o VRBO, hay empresas condo-hoteleras que además de estar en las plataformas mencionadas anteriormente, también están presentes en plataformas y portales hoteleros y agencias de viajes en Europa, Asía e incluso partes de África. Son pocas las empresas de administración de propiedades que tienen lazos y conexiones con empresas hoteleras y turísticas para agrandar y aprovechar flujos de turistas de todo el mundo, teniendo la propiedad ocupada por más días, generando mayores retornos de inversión.

¿Te gustaría saber cuales son las mejores empresas condo-hoteleras para tu propiedad? Pregúntame, déjame tus datos en la sección de “Contacto” para comunicarme contigo.

Seguros:

Invertir en una propiedad para rentar a sido un negocio muy jugoso, estable y con excelentes rendimientos si se administra de la manera correcta, sin embargo, como toda propiedad puede sufrir daños por lo que ésta perdería su valor (plusvalía) y dejaría de generar ingresos, lo que hace fundamental y casi de carácter obligatorio contar con algún sistema de protección para inmuebles y con mayor razón en la Riviera Maya, una zona propensa a huracanes y tormentas.

Algunas empresas de administración de propiedades lo incluyen, otras no, eso es lo de menos, lo importante es contratar algún seguro para proteger tu patrimonio. En el caso de gestionar las rentas a través de una plataforma como Airbnb, puedes optar por el seguro de daños por accidentes de Airbnb, donde el anfitrión está cubierto en el caso de algún percance o evento.

En conclusión:

El negocio de las rentas vacacionales es un negocio con muy buenos y jugosos rendimientos, siempre y cuando la propiedad sea administrada correctamente y que el inmueble se encuentre en una zona turística o con mucha afluencia de personas.

Uno de los principales beneficios de invertir en bienes raíces en la Riviera Maya con el fin de entrar en el negocio de rentas vacacionales, es que hay varias maneras de sacar el mayor provecho al inmueble:

+ Cero inflación.

+ Oportunidad de invertir en preventa y ahorrar hasta un 30% del valor de la propiedad.

+ Las rentas vacacionales generan ingresos líquidos.

+ Las tarifas por noche en la Riviera Maya se manejan en dólares, por lo que hay una diferencia cambiaria a favor del inversionista.

+ Puedes utilizar la propiedad para vacacionar cuando desees.

+ Creces tu patrimonio.

+ Destino donde la ocupación va en aumento. En 2022 ha incrementado hasta un 35% (en Riviera Maya que comprende Playa del Carmen, Tulum y Puerto Aventuras) en comparación con el año 2021 según los datos de ocupación hotelera de la SEDETUR (link de ocupación hotelera en pie de foto).  

+ Aumenta la plusvalía con el paso del tiempo (abajo dejo una tabla de la plusvalía del último trimestre del 2021 hecha por la Sociedad Hipotecaria Federal de México, adjunto link del artículo completo en pie de foto) – En primer lugar se encuentra el estado de Quintana Roo con un 12%.

Además:

+ La industria de bienes raíces es más estable y rentable.

+ Aumento de visitantes en la Riviera Maya según el reporte de la SEDETUR (2022 ha crecido un 70% más en comparación con el 2021, páginas 6, 7 y 8, link de reporte completo haciendo clic aquí. )

+ Único lugar en el mundo con cientos de atracciones turísticas, culinarias, culturales, deportivas, arqueológicas, de aventura, sol y playa, y mucho más.

+ Proyectos por parte del gobierno que conectarán a la Riviera Maya con el mundo (Aeropuerto internacional de Tulum 2023, e interconectando la región Maya, como hablamos anteriormente en nuestro artículo El tren Maya y los beneficios en bienes raíces para la Riviera Maya).

Si estás interesado en invertir para rentar y aprovechar los puntos mencionados anteriormente y sacar la mayor rentabilidad de un inmueble en la Riviera Maya, deja tus datos en la sección de contacto para comunicarnos contigo y ayudarte a encontrar la propiedad ideal que estás buscando y se adapte a tus objetivos de inversión.

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